時(shí)間: 2017-05-08 整理: www.oxytycy.cn 編輯：香港公司年審 來(lái)源：互聯(lián)網(wǎng) 點(diǎn)擊: 次

問(wèn):自行開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品用于出租,兩年后再銷售,如何繳納增值稅?

答:國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18 號(hào)第二條規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,適用該辦法。自行開發(fā),是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)。
 

由上述規(guī)定可知,國(guó)家稅務(wù)總局公告 2016 年第 18 號(hào)適用對(duì)象是第一次進(jìn)入流通領(lǐng)域的“一手房”。(具體見國(guó)家稅務(wù)總局輔導(dǎo)資料政策關(guān)于國(guó)家稅務(wù)總局公告 2016 年第 18 號(hào)第二條的解讀)
 

第二次進(jìn)入流通領(lǐng)域的“二手房”不適用該文件,應(yīng)當(dāng)適用國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第14號(hào)的有關(guān)規(guī)定,申報(bào)繳納增值稅。(具體參見第一章有關(guān)內(nèi)容)
 

因此,開發(fā)產(chǎn)品用于出租兩年后再銷售,應(yīng)根據(jù)開發(fā)產(chǎn)品的產(chǎn)權(quán)登記情況來(lái)選擇適用的增值稅政策:
 

(1)如果該開發(fā)產(chǎn)品未將產(chǎn)權(quán)登記到房開企業(yè)自己名下,則應(yīng)是“一手房”,適用國(guó)家稅務(wù)總局公告 2016 年第18號(hào)的規(guī)定計(jì)算繳納增值稅。如果該房地產(chǎn)項(xiàng)目適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅,該開發(fā)產(chǎn)品的銷售額按照取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用,扣除其對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算。

(2)如果該開發(fā)產(chǎn)品已將產(chǎn)權(quán)登記到房開企業(yè)自己名下,則應(yīng)是“二手房”,若不滿足前述條件,應(yīng)適用國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第14號(hào)的轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)政策計(jì)算增值稅,不能扣除對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款。

【政策鏈接】

國(guó)家稅務(wù)總局輔導(dǎo)資料政策關(guān)于國(guó)家稅務(wù)總局公告 2016 年第 18 號(hào)第二條的解讀

本條要注意三個(gè)關(guān)鍵詞:

一是“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)”,也就是說(shuō)這個(gè)《辦法》不是對(duì)所有的納稅人都適用,而是僅適用于“擁有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的建設(shè)單位”。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是指按照城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定,以營(yíng)利為目的,從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè)。按房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)范圍中地位的不同,可將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分為房地產(chǎn)開發(fā)專營(yíng)企業(yè)、兼營(yíng)企業(yè)和項(xiàng)目公司。設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),應(yīng)當(dāng)具備下列條件:

(1)有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)。

(2)有固定的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。

(3)有符合國(guó)務(wù)院規(guī)定的注冊(cè)資本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是資金密集性企業(yè),對(duì)其注冊(cè)資金的要求高于一般經(jīng)營(yíng)性、勞務(wù)性、中介性的企業(yè)。目前住建部按照房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)等級(jí),規(guī)定了不同的注冊(cè)資本要求。這有助于扼制房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域過(guò)于嚴(yán)重的投機(jī)態(tài)勢(shì),降低房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn),保障交易安全。

(4)有足夠的專業(yè)技術(shù)人員。房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)專業(yè)性很強(qiáng)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。開發(fā)商擁有足夠的專業(yè)技術(shù)人員系為保障開發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)品的安全及開發(fā)中其他社會(huì)效益和環(huán)境效益實(shí)現(xiàn)的必要條件。目前,住建部按照房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)等級(jí),規(guī)定了不同的專業(yè)技術(shù)人員要求。

(5)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。

二是“自行開發(fā)”,即適用對(duì)象是第一次進(jìn)入流通領(lǐng)域的“一手房”。

三是“房地產(chǎn)項(xiàng)目”。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,一般是對(duì)土地和地上建筑物進(jìn)行的投資開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目。在我國(guó),依照《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是指在依法取得土地使用權(quán)的國(guó)有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的項(xiàng)目。