時間: 2017-05-08 整理: www.oxytycy.cn 編輯：香港公司年審 來源：互聯(lián)網(wǎng) 點擊: 次

問:自行開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品用于出租,兩年后再銷售,如何繳納增值稅?

答:國家稅務(wù)總局公告2016年第18 號第二條規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目,適用該辦法。自行開發(fā),是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)。
 

由上述規(guī)定可知,國家稅務(wù)總局公告 2016 年第 18 號適用對象是第一次進入流通領(lǐng)域的“一手房”。(具體見國家稅務(wù)總局輔導資料政策關(guān)于國家稅務(wù)總局公告 2016 年第 18 號第二條的解讀)
 

第二次進入流通領(lǐng)域的“二手房”不適用該文件,應(yīng)當適用國家稅務(wù)總局公告2016年第14號的有關(guān)規(guī)定,申報繳納增值稅。(具體參見第一章有關(guān)內(nèi)容)
 

因此,開發(fā)產(chǎn)品用于出租兩年后再銷售,應(yīng)根據(jù)開發(fā)產(chǎn)品的產(chǎn)權(quán)登記情況來選擇適用的增值稅政策:
 

(1)如果該開發(fā)產(chǎn)品未將產(chǎn)權(quán)登記到房開企業(yè)自己名下,則應(yīng)是“一手房”,適用國家稅務(wù)總局公告 2016 年第18號的規(guī)定計算繳納增值稅。如果該房地產(chǎn)項目適用一般計稅方法計稅,該開發(fā)產(chǎn)品的銷售額按照取得的全部價款和價外費用,扣除其對應(yīng)的土地價款后的余額計算。

(2)如果該開發(fā)產(chǎn)品已將產(chǎn)權(quán)登記到房開企業(yè)自己名下,則應(yīng)是“二手房”,若不滿足前述條件,應(yīng)適用國家稅務(wù)總局公告2016年第14號的轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)政策計算增值稅,不能扣除對應(yīng)的土地價款。

【政策鏈接】

國家稅務(wù)總局輔導資料政策關(guān)于國家稅務(wù)總局公告 2016 年第 18 號第二條的解讀

本條要注意三個關(guān)鍵詞:

一是“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)”,也就是說這個《辦法》不是對所有的納稅人都適用,而是僅適用于“擁有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的建設(shè)單位”。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是指按照城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定,以營利為目的,從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。按房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營范圍中地位的不同,可將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分為房地產(chǎn)開發(fā)專營企業(yè)、兼營企業(yè)和項目公司。設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),應(yīng)當具備下列條件:

(1)有自己的名稱和組織機構(gòu)。

(2)有固定的經(jīng)營場所。

(3)有符合國務(wù)院規(guī)定的注冊資本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是資金密集性企業(yè),對其注冊資金的要求高于一般經(jīng)營性、勞務(wù)性、中介性的企業(yè)。目前住建部按照房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)等級,規(guī)定了不同的注冊資本要求。這有助于扼制房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域過于嚴重的投機態(tài)勢,降低房地產(chǎn)投資風險,保障交易安全。

(4)有足夠的專業(yè)技術(shù)人員。房地產(chǎn)開發(fā)是一項專業(yè)性很強的經(jīng)營活動。開發(fā)商擁有足夠的專業(yè)技術(shù)人員系為保障開發(fā)項目產(chǎn)品的安全及開發(fā)中其他社會效益和環(huán)境效益實現(xiàn)的必要條件。目前,住建部按照房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)等級,規(guī)定了不同的專業(yè)技術(shù)人員要求。

(5)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。

二是“自行開發(fā)”,即適用對象是第一次進入流通領(lǐng)域的“一手房”。

三是“房地產(chǎn)項目”。房地產(chǎn)開發(fā)項目,一般是對土地和地上建筑物進行的投資開發(fā)建設(shè)項目。在我國,依照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)項目是指在依法取得土地使用權(quán)的國有土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的項目。